Türkçe | English

Kayseri İli Gayrimenkul Piyasası-2011

11.01.2012

Fatih Sultan Mehmet zamanında Gedik Ahmet Paşa tarafından Karamanoğulları Beyliği’ne son verilerek Karaman, Konya ve Kayseri bölgeleri Osmanlı toprağına katılmıştır (1474). Kayseri 1476’dan itibaren eyaletine bağlı bir sancak merkezi olmuştur. 1839 tarihinde Bozok eyaletinde 1867 tarihinde de bağımsız sancak merkezi olarak Osmanlı idari taksimatında yerini almıştır. (Melikgazi Belediyesi)
 
Cumhuriyet döneminde 1824 tarihinde yapılan yeni anayasa ile vilayet yapılmıştır. Bilinen en eski dönemlerinden beri ticaret merkezi olan Kayseri’de devletin öncülüğünde sanayileşme başlatılmıştır. Sırayla Sümerbank dokuma fabrikası, Teyyare Fabrikası, Ana Tamir Bakım Fabrikası, Asker Dikimevi kurulmuştur. 1850’den sonra Kayserili ticaretten sağladığı tasarruflarını sanayiye dönüştürmeye başlamıştır. Bugün Kayseri, ortalama büyüklükte bir ticaret ve sanayi şehridir. Güçlenen üniversiteleri ile giderek bir kültür merkezi haline gelerek eski ününü yakalama yolundadır (Melikgazi Belediyesi).
 
Kayseri ili 16.917 km² yüzölçümüyle ülke topraklarının % 2,2’lik bir bölümünü kaplamaktadır. İl merkezinin denizden yüksekliği 1.054 metredir. İç Anadolu’nun yukarı Kızılırmak bölgesinde 34°56' ve 36°59' doğu boylamlarıyla 37°45' ve 38° 8' kuzey enlemleri arasında yer almaktadır.
 
İl alanı kuzeybatı ve kuzeyden Yozgat’ın Çayıralan ve Boğazlıyan; kuzey ve kuzeydoğudan Sivas’ın Gemerek, Şarkışla, Kangal ve Gürün; doğudan Kahramanmaraş’ın Afşin ve Göksun; Güneyden Adana’nın Tufanbeyli, Feke ve Aladağ; güneybatıdan Niğde’nin Merkez ve Çamardı; batıdan ise Nevşehir’in Derinkuyu, Ürgüp ve Avanos ilçeleriyle çevrilidir. Orta Anadolu’nun yukarı Kızılırmak bölümünde yer alan Kayseri il toprakları, üç dağ sırası ile bunların arasındakiplatolar ve çöküntü havzalarıyla oluşmuştur.
 
Kayseri ilinin çoğu yerinde, step iklimi veya bozkır iklimi denilen iklim türü egemendir. Bu iklim tipinde yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve yağışlıdır. Kayseri İç Anadolu Bölgesi'nin en soğuk illerindendir. Kayseri ilinde kışları soğuk ve kar yağışlı,yazları ise sıcak ve kurak karasal nitelikli OrtaAnadolu iklimini egemendir. Ancak il iklimi, yükseltiyegöre yer yer farklılıklar gösterir. Dağlık yerler ve bunlar arasında kalan ovalar ve diğer alçak alanlar bulunduğundan, iklim özellikleri değişebilmektedir.Bu nedenle ilde ikim, çukurda kalan alanlarda, özellikle ovalık kesimlerde daha yumuşak geçmekte iken dağlık alanlara çıkıldıkça sertleşmektedir. Deniz seviyesinden yüksekliği 1.050- 1.100 m yüksekliğindeki ovaların iklim özellikleriyle 2.000 - 3.900 m yüksekliğindeki dağlık yerler arasında belirgin iklim farklılıkları mevcuttur. Kayseri Ovası'ndaki sıcaklık 30 C civarında seyreder iken Erciyes Dağı'nın 3000 m yüksekliğe sahip bölgelerindeki sıcaklık 18 - 20 C'yi ancak bulmaktadır. Bu sebeple ilde yer yer ova iklimi etkili iken yüksek yayla iklimi ve dağ iklimi de etkili olmaktadır.
 
Kayseri coğrafi yapı itibariyle volkanik bir tabaka zerindedir. Erciyes'in eski bir yanardağ oluşu ve çevreye milyonlarca toz tabakası bırakması sonucu bu toprak yapısı oluşmuştur.Ancak, şehrin genel jeolojik özelliği Anadolu'nun sahip olduğuyapıdan pek farklı değildir. Tek önemli farkı şehrin magma deprem kuşağı üzerinde oluşudur.T.C. Bayındırlık ve iskan Bakanlığı Deprem Haritasına göre 3.Derece deprem bölgesinde yer almaktadır.
 
Kayseri’de şehrin fiziki yapısında büyüme yönünde bir değişiklik Cumhuriyetten sonra gözlenmeye başlamıştır. Kayseri Cumhuriyet ile birlikte hızlı bir başlangıç yapmıştır. Kayseri’deki ilk büyük sanayi tesisi olan ve aynı zamanında ülkemizin ilk uçak fabrikasının 1926 yılında kurulmasıyla kentte hızlı bir gelişme görülmüştür. Hangarlar ve pist alanlarından oluşan tesis Kayseri’nin güney bölümünde büyük bir alana kurulmuştur.
 
1950 yılından itibaren Kayseri’de eski mahallelerde yapılar yıkılarak yerine, ızgara planlı merkezi iş alanları (banka, büro, işhanları) yapılmıştır. Surların kuzey tarafında yer alan seyrek dokulu eski mahalleler ise yerlerini yavaş yavaş apartman bloklarına bırakmıştır. Ancak burada Türkiye’nin hemen hemen her kentinde karşılaşıldığı gibi tarih ve kültür es geçilmiştir. Selçuklu medeniyetinin başlıca eserlerini barındıran Kayseri’de, eski ve yeni iç içe girmiş, tüm abidevi tarihi eserler yüksek binaların arasında kaybolmuşlardır. Kent siluetindeki bu hızlı değişim ülkemizdeki hızlı şehirleşmenin olumsuz sonucudur.
 
1950'li yıllarda yeni yerleşim bölgeleri açılmış ve bir sanayi sitesi kurulmuştur. Düzenli bir sitenin oluşturulmasıyla şehir merkezinde yer alan küçük atölyeler ve orta ölçekli sanayi tesisleri tümüyle buraya taşınmıştır. Söz konusu sanayi sitesi, aynı zamanda Türkiye'de bu konudaki ilk örneklerden biridir. Bu dönemde belediyenin öncülüğünü yaptığı imar hareketlerinden bir diğeri de, 1957 yılında Sahabiye Mahallesi'nde yaptırılan "Belediye Blokları"'dır. Burası da yine şehirdeki ilk toplu konut alanları arasındadır. Kayseri il merkezi geniş caddeleri planlı bir şehircilik anlayışı ile tartışmasız ülkemizin en başarılı yerleşimlerindendir.
 
Kayseri il nüfusunun çoğunluğu il merkezi ile Develi, Hacılar ve Talas ilçelerinde toplanmıştır. Bu merkezlerdeki yoğunluğun sanayileşme ile yakın ilgisi vardır. İl sınırları içerisindeki sanayi kuruluşlarının büyük bir çoğunluğu bu bölgelerde yoğunlaşmıştır.
 
Nüfusun il merkezinde, Develi, Hacılar ve Talas ilçelerinde toplanmasının bu yerlerdeki sanayi ile yakın ilgisi vardır. Çünkü il sınırları içerisindeki sanayi kuruluşları il merkezi ve civarında yoğunlaşmıştır. Buna karşılık Pınarbaşı ve Sarız yöresinden olan nüfus göçünde tarım kesimindeki ekonomik koşullarda yer alan değişikliklerin önemli etkisi bulunmaktadır. Tarımda verimin düşüklüğü, tarımsal gelirin azlığı, tarım topraklarının aşırı derecede parçalanmış olması, hava şartlarının tarıma elverişsizliği gibi etmenler bu bölgeden büyük oranda nüfus göçüne neden olmuştur. 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi yerleşim yeri verilerine göre toplam il nüfusu 1.234.651'dir.
 
Kayseri ili, elverişli ulaşım ve enerji olanaklarının yanı sıra zengin yeraltı kaynaklarıyla birlikte önemli ölçüde gelişmiş sanayisi ile önde gelen iller arasında yer almaktadır. Kayseri ilinin gelişmesinde başlıca faktörlerden birisi, ticaret ve zanaatta ilin geçmişten günümüze önemli bir kültürel birikime sahip olmasıdır.
 
Kayseri, iller milli gelir sıralamasında oldukça gerilerde kalmıştır. 2001 yılı sıralamasında Kayseri 31. sırada yer almıştır. 2004'e kadar Kayseri'nin Türkiye'deki diğer illerdeki gelişmenin üstünde atılım göstermediği varsayımıyla, bu sıranın olumlu yönde değişmediği sanılmaktadır. İl GSYİH'sının sektörler itibariyle dağılımına bakıldığında; tarımın %12, sanayinin %25, inşaatın %4, ticaretin %20, ulaştırmanın %15 payı olduğu görülmektedir.
 
Kayseri ili genelinde bini aşkın fabrika ve sekiz küçük sanayi sitesindeki modern üretim tesislerinde en gelişmiş teknolojiler kullanılarak tekstilden konfeksiyona, gıdadan halıya, metal eşyadan mobilyaya, hayvancılıktan maden ürünlerine, kimyasal ürünlerden elektroniğe, beyaz eşyadan savunma sanayine kadar her türlü üretim gerçekleştirilmektedir.
 
Kayseri de 1980’li yıllarda büyük işletmelerin sayısı giderek artmıştır. Özellikle 1985’ten sonra uygulanan teşvik sistemi, ilde teşvikli yatırım yapanları arttırmış, çok sayıda büyük ölçekli işletmeler doğmuştur. Organize Sanayi Bölgesi’nin kurulması, altyapısının tamamlanması ve 1989 yılında bu bölgeye teşvik sistemi içerisinde ikinci derecede kalkınmada öncelikli yöre statüsü verilmesi, Kayseri’de büyük işletme sayısının çok sayıda artmasına yol açmıştır. Son yıllarda yapılan yatırımlar ile bugün Kayseri’de 500 civarında irili ufaklı fabrika bulunmaktadır. Kayseri, İstanbul Sanayi Odası’nın 500 Büyük Sanayi kuruluşu sıralamasına 17 firma ile en fazla kuruluşu yer alan 5. il durumundadır.
 
Ticaret sektörü, gerek sanayileşme ve kentleşme olgularıyla olan iki yönlü bağlantısı ve gerekse yarattığı gelir ve istihdam açısından Kayseri için çok önemlidir. Sanayi yapısı ile tarım ve hayvancılık potansiyeli Kayseri'deki mevcut ticari hayatın gelişmesinde önemli bir yer tutmaktadır. Kayseri'nin sanayi üretim kapasitesi ve çeşitliliği dış ticareti de geliştirmiştir.
 
Tarım, Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir. 671.000 hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının % 40'ına karşılık gelmektedir. İl sanayisinin % 13'ü tarım dışı, % 6'sı çayır-mera, %41'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin % 48'i tahıl ekimine ayrılmakta % 42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır. 607.000 hektar sulanabilir arazinin 150.000 hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 5-6 kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir.
 
Kayseri'de küçük ve büyükbaş hayvancılık Türkiye ortalamasına yakın olup, küçükbaş potansiyeli büyükbaş potansiyeline göre daha fazla gelişmiş durumdadır. Kanatlı hayvan varlığı Türkiye ortalamasının iki katı seviyesindedir. Kayseri'de üretilen hayvansal ürünler içerisinde parasal değer olarak ilk sırayı et, ikinci sırayı süt, yumurta da üçüncü sırayı almaktadır. Beyaz et 4. ana üründür. Kayseri'de tatlısu balıkçılığı da sürekli gelişmektedir.
 
Selçuklu medeniyetinin ve mimarisinin en özgün eserlerini barındıran, Erciyes ile kış turizmine imkân sağlayan, Soğanlı ve Erdemli vadileri ile Ürgüp ve Göreme kadar görsel ve tarihi zenginlikler ile Kapuzbaşı şelaleleri ve yedi göller ile yurdun en güzel doğal güzelliklerine sahip olan Kayseri ili, ülkemizin yaz turizmi hariç her turizm dalında ciddi potansiyeli olan ender illerimizden birisidir.
 
MERKEZ İLÇELERİ
 
MELİKGAZİ : Melikgazi, Kayseri ilinin ortasından geçen ve Ankara ile Sivas ili istikametindeki yolun güney bölümünde yer alır. İlçenin yüzölçümü 440 km²’dir. Melikgazi ilçesi sınırları içerisinde Kayseri Organize Sanayi ve İkinci Organize Sanayi Bölgeleri bulunmaktadır. Kayseri ilinin en büyük alışveriş merkezleri, dükkânlar, çok katlı çarşılar ilçe sınırları içerisinde bulunmaktadır. Bu açıdan çalışma saatleri içerisinde merkez nüfusu artmaktadır. Kayseri ilindeki bankaların % 90'ı, Sanayi ile Ticaret Odaları'nın merkezleri ilçe sınırları içerisinde yer almaktadır. Şehir içinde yer alan birçok medrese, cami, köprü, çeşme, külliyesi ile Arap yarımadasının ve Orta Asya'nın bilim, sanat, tıp ve mimarlık merkezi olmuştur.
 
Alparslan Mahallesi, Kılıçaslan Mahallesi, Gültepe Mahallesi, Yıldırım Beyazıt Mahallesi ve Köşk Mahallesi lüks yapıların çoğunlukta olduğu ve çoğunlukla gelir bakımından üst kesimin ikamet ettiği bölümdür. Bu bölgede yüksek katlı ve genellikle yaşı küçük olan binalar mevcut olup, Alpaslan Mahallesinde bulunan Kayseri Park AVM bu bölgeye hareketlilik kazandırmış ve çevresindeki taşınmazların değerini olumlu yönde etkilemiştir. Bölgedeki mesken amaçlı yeni yapılarda m2 birim fiyatları yaklaşık 1.000-1500.-TL civarındadır.
 
Hürriyet Mahallesi Altınoluk Mahallesi, Esentepe Mahallesi ve Bel-Sin orta sınıf ve eski kooperatiflerin çoğunlukta olduğu ve gelir bakımından orta kesimin ikamet ettiği bölümdür. Bel-sin 1990’larda Dünya bankası Destekleri ile kurulan zamanının en büyük yapı kooperatifidir. Ancak zamanla cazibesini yitirmiştir. Şimdilerde ise etrafında açılan Şehir Otogarı ve Meysu Outlet AVM bölgenin tekrar hareketlenmesine neden olmuştur. Organize Sanayi Bölgesine yakınlığı burada çalışanların bu bölgeyi tercih etmelerinde büyük etkendir. Bu bölgede mesken amaçlı yeni yapılarda m2 birim fiyatı yaklaşık 650-700.-TL dir.
 
Ayrıca ilçenin doğusunda kalan İLDEM ve Beyazşehir Mahalleleri tamamen yapı kooperatiflerinden oluşmakla beraber hızla gelişmektedir. Bu gelişme bölgenin köylere yakın olması ve kira bedellerinin diğer bölgelere göre düşük olması sebebiyle memur kesiminin burayı tercih etmesine bağlıdır. Bölgede mesken amaçlı yapılarda m2 birim fiyatı yaklaşık 500-600.-TLdir.
 
KOCASİNAN : Kocasinan ilçesi, İç Anadolu bölgesinin orta Kızılırmak bölümünde yer alır. İlçemizin belediye sınırları alanı 9025 hektardır. Kocasinan hudutları içerisinde bulunan dağların yüksekliğinde birçok düzlükler bulunmaktadır. İlçe merkezi, 1055 rakımlı bir ova üzerinde kurulmuştur.
 
30 Ağustos, Erciyesevler, Fevzi Çakmak, Sahabiye, Serçeönü, Sümer Mahalleleri ilçenin lüks yapılarını barındıran bölümü olmakla beraber yeni yapılanma ilçenin geri kalan kısmına, Melikgazi ve Talas ilçelerine göre daha azdır.30 Ağustos, Erciyes, Sümer ve Fevzi Çakmak Mahalleleri genellikle konut ağırlıklı yapılaşma mevcut olup, Sahabiye ve Serçeönü Mahallelerinde ise Valilik, Büyükşehir Belediyesi, Adliye ve Orduevi bulunmakla beraber işyerleri ve konutların eşit dağılımı görünmektedir. 30 Ağustos, Erciyes Mahallelerinde m2 birim fiyatı mesken amaçlı kullanılan yeni yapılarda 800-1000.-TL civarındadır.
 
Mevlana, Zümrüt, Mithat Paşa, Yavuzlar ve Turgut Reis Mahalleleri orta gelir düzeyine sahip kesimin ikamet ettiği eski ve müstakil yapıların çoğunluğu oluşturduğu bir bölümdür. Bu bölgede konut için m2 birim fiyatı 600-700.-TL’dir. Ayrıca Yeni Sanayi Bölgesi bu bölümde bulunmaktadır.
 
Şeker Mahallesi ilçenin güneyinde konut alanlarının bulunduğu en son bölgedir. Bölgede Kayseri Şeker Fabrikası büyük alan kaplamaktadır. Bölge eski müstakil yapılardan oluşmaktadır.
 
Erkilet ilçenin en kuzeyinde bulunmakla beraber il merkezine yaklaşık 15 km uzaklıktadır. Polis Okulu, Havaalanı bu bölgede olmasına rağmen bölge çok gelişmemiş olmakla beraber arsa fiyatlarının ucuz olması ve Yeni Çevreyolun bölgeden geçmesi ile faaliyete geçen birçok yapı kooperatifi ile gelişmeye başlamıştır. Bölgede konut için m2 birim fiyatı yeni yapılarda 600-650.-TL’dir.
 
TALAS : İlçe, Kayseri’nin güneydoğusunda ve şehir merkezine 7 km mesefadedir. Ali Dağı’nın eteğinde yer alan ilçenin denizden yüksekliği 1100 metredir. Engebeli bir coğrafi yapıya sahiptir. İlçede orman bulunmamaktadır. İlçenin güneydoğusunda 2000m yükseklikte ki Ali Dağı Erciyes Dağı’nın püskürtmesi sonucu oluşan volkanik bir dağdır. Bitki örtüsü olarak çayır, mera ve otlaklarla kaplıdır.
 
Erciyes Üniversitesi ve Melikşah Üniversitesi’ne yakın konumludur. Üniversitelerin gelişmesiyle Kayseri’de öğrenci kitlesi artmış ve öğrenciler zamanla bu ilçede ikamet etmeye başlamışlardır. Bu sebeple bölge öğrenci yerleşkesi haline gelmiştir. Yerel halk genellikle eski Talas Bölgesi’nde oturmaktadır.
 
Öğrenciler ise Anayurt Kooperatifi tarafından yapılan site tarzı, yüksek katlı, ısınma imkânları daha iyi, üniversiteye daha yakın bu bölgeyi tercih etmektedirler. Yapı kaliteleri normal seviyede olan bu yapılarda, iç dekorasyon özellikleri de çok lüks değildir. Bu sebeple öğrenciler kolaylıkla yaşayabilmektedir. Bölgede mesken amaçlı yapılarda m2 birim fiyatları 600-650.-TL dir.
 
İlçenin batısında yer alan Bahçelievler Mahallesi bu bölgenin en lüks yerleşim alanıdır. Şimdilerde ev almak isteyen yüksek gelir seviyesine sahip ailelerin gözde semtleri arasındadır. Buradaki binalar yüksek katlıdır ve yeni binalardır. Şu anda birçok yerinde bina inşaatları halen devam etmektedir. Çünkü talep çoktur. Buradaki konut m2 birim fiyatları 950-1000.-TL civarındadır.
 
Yenidoğan Mahallesi Anayurt ile Bahçelievler Mahallesi arasında; ilçenin doğusunda yer alan yerleşim alanıdır. Bu bölgede de Bahçelievler Mahallesi gibi talep çok olduğu için inşaatlar hızlı bir şekilde devam etmektedir. Konumu gibi rayiç bedeli de Anayurt ve Bahçelievler arasındadır. Genellikle orta düzeyli ailelerin tercih ettiği bir mahalledir. Mahallede mesken amaçlı yapılarda m2 birim fiyatı 700-900.-TL civarındadır.
 
Talas İlçesi son dönemlerde Kayseri’nin hızla gelişen ve yerleşimin bu tarafa doğru genişlediği bir ilçedir. Bu sebeple konut ağırlıklı gelişmektedir. İlerleyen zamanlarda Kayseri’nin en gözde yerleşim yerlerinden olacağı düşünülmektedir.
 
 
 
Hale YÜCEL
 
İnşaat Mühendisi
 
Değerleme Uzman Yrd.
Okunma Sayısı: 2646   |   Güncelleme Tarihi: 26.09.2013
Sayfayı Yazdır


  Diğer Makaleler
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kurumsal
Biz Kimiz?
İlkelerimiz
Profesyonel Ekibimiz
Nasıl Çalışırız?
Nasıl Değerleme Yapıyoruz?
Nasıl Raporlarız?
Sürekli Bilgilendirme Raporu
Üye Kuruluşlar
Basında Anreva


Hizmet Sektörleri
Kamu
Bankacılık
Bağımsız Denetim Şirketleri
Halka Açık Anonim Ortaklıklar
Özel Sektör
Yabancı Yatırımcılar
Bireysel Yatırımcılar
Vakıflar ve Dernekler


Mevzuat
Yasal Mevzuat
Makaleler
Haberler
Kanunlar
Yönetmelikler
Tebliğler


Kariyer
İK Politikası
Açık Pozisyonlar
İK Formu
İletişim
Adres & Kroki
Fatura Bilgilerimiz
Talep Formu
İletişim Formu
Faydalı Köprüler
Sizin için Ne Yapabiliriz?



Anasayfa | Site Haritası | Kullanım Şartları | Gizlilik İlkeleri

Ehlibeyt Mh. Ceyhun Atıf Kansu Cd. 1271. Sk. No:15/9 Balgat - Ankara
T: +90 (312) 474 00 74 | F: +90 (312) 474 00 55
W:www.anreva.com.tr | E: bilgi@anreva.com.tr
Site içerisinde yer alan yazılı ve görsel içerik ANREVA tarafından sağlanmaktadır. İzinsiz kopyalanamaz,
kaynak gösterilerek iktibas edilemez. Her hakkı saklıdır. 2013 ©